基本案情

2021年1月7日，原告李某田、郭某贵订购被告房地产12栋1单元1|10|1房，并出货定金。被告灵川A房产企业的销售向原告承诺有老带新的打折政策，可赠送三年物业费。原告介绍的顾客刘某军订购灵川A房产公司15栋2单元7层2|7|3号。

2021年2月22日，刘某军与被告签署《灵川A房产公司认购书》，认购书载明：该认购书项下的认购物业系由购买灵川A房产公司13栋2901物业的旧业主推广。经核实若符合“旧业主推广新业主购房打折策略的” ，则旧业主可享受打折为：旧业主打折3年物管费，新认购方可享受打折为：新业主打折3年物管费。

2021年2月6日，原告与被告签署《灵川A房产公司认购书》，享受打折为：新业主打折3年物管费。同日，原告与被告签订《产品房交易合同》，购买被告“灵川A房产公司”12幢1单元10层1|10|1号房地产，建筑面积127.74平米。
2021年11月30日，原告收房，才知道被告把其介绍的顾客刘某军给了13栋1单元2901号房，赠送的三年物业费也被被告转送。

原告仅享受了作为新业主赠送的三年物业费，而未能享受作为介绍刘某军而赠送的3年物业费，故诉至法院。

法院经审理觉得：被告的销售向原告承诺有老带新打折3年物业费，且被告在该时间段确有此项促销活动，原告推广了新顾客，被告应根据承诺给予原告物业费的打折。被告提出顾客刘某军为业主刘某春介绍，老带新政策中的打折三年物管费，已向刘某春实行完毕的抗辩建议。

本案中，被告的销售廖某伶认同顾客刘某军系原告介绍，而被告将该老带新的打折调整至其他业主名下并未经过原告赞同。庭审中，通过核对原告在原始载体手机上的微信聊天记录，已证实原告提交聊天记录的真实性，且被告亦认同廖某伶系其销售，原告有足够理由相信廖某伶可以代表被告向其出具承诺。对被告提出“原告签署了《签约特别提示》，该份文件明确的提示了顾客‘员工无权对顾客做出超合同约定的承诺’这一事实，故无论被告公司职员是不是做出承诺、与做出了何种承诺，原告均不是善意相对人，本案也不是表见代理，该承诺对被告没效力”的抗辩建议。

法院觉得本案中该份提示系在被告公司职员作出承诺后签订，且未作出足以引起原告注意的提示，故对该抗辩理由不予采纳。

裁判结果

判决被告灵川A房产公司支付给原告李某田、郭某贵作为购房打折的3年物业管理费9657.14元。

典型意义

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。

《中国民法典》第七条、第五百零九条中规定了诚信信用原则的适用。诚实信用原则需要当事人在订立、履行合同，与合同终止后的全过程中，都要诚实、讲信用、相互协作。

诚实信用原则具体包含：第一，在订立合同时，不能有欺诈或其他违背诚实信用的行为；第二，在履行合同义务时，当事人应当遵循诚实信用的原则，依据合同的性质、目的和买卖习惯履行准时公告、帮助、提供必要的条件、预防损失扩大、保密等义务；第三，合同终止后，当事人也应当遵循诚实信用的原则，依据买卖习惯履行公告、帮助、保密等义务，称为后契约义务。

同时，《中国民法典》第一百七十条规定，实行法人或者法人组织工作任务的职员，就其职权范围内的事情，以法人或者非法人组织的名义推行的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。

法人或者非法人组织对实行其工作任务的职员职权范围的限制，不能对抗善意相对人。公司销售对原告作出了：凭老带新的打折政策，可赠送三年物业费的承诺。作为普通买家，有理由相信销售在售房过程中所作承诺可代表开发商。且销售在销售过程中关于打折政策的承诺，也在一定量上促成了买卖的达成。作为从事房产销售的专业机构，开发商应付其销售严格培训管理。

其销售通过承诺打折的方法促成买卖，后开发商又以销售违规操作为由拒绝兑现打折，甚至将买家已有打折在未经当事人赞同的状况下调整至其他业主名下，损害善意相对人的合法利益，明显违背了诚信原则。本案的判决，很大限度的保障了房子买受人的合法权益，推进形成诚实、诚信、和谐的房产买卖市场，规范了房产市场的秩序，促进了房产业的健康进步。是“保交楼、保民生”宗旨在实务中的具体体现。

引使用方法条

中国民法典